任泽平:房地产进入都市圈和存量房时代

张家港看房网小编 | 2022-08-03 来源:泽平宏观
核心概要:任泽平认为,中国经济正在经历从高速增长到高质量增长转变的关键时期,而房地产作为国民经济发展的支柱型产业,也同样面临着新的机遇和挑战。
7月19日,著名经济学家任泽平应邀出席麦田房产主办的“探寻2022年房地产发展新机遇”论坛,并发表了主题演讲。

任泽平认为,中国经济正在经历从高速增长到高质量增长转变的关键时期,而房地产作为国民经济发展的支柱型产业,也同样面临着新的机遇和挑战。

以下我们将从“中国经济的发展形势、中国房地产发展面临的挑战以及新周期下中国房地产发展的机会”等三个方面,分享任泽平先生在本次论坛中的主要观点。

一、中国经济发展面临百年未遇之大变局

中国经济经过改革开放几十年的高速发展,取得了举世瞩目的成就:2021年中国GDP规模达114.4万亿元,以美元计价,中国GDP规模17.7万亿美元。美国2021年GDP为23.0万亿美元,中国GDP相当于美国的约77.1%。但是,随着中国经济发展进入深水区,尤其是这两年又面临疫情和中美贸易摩擦,面临的挑战也越来越多。

任泽平对此分析道:“目前中国GDP约占全球经济规模的17-18%,美国大约在23-24%,中美加起来占全球经济比重超过百分之四十,所以说未来的世界是中美的世界。中美贸易摩擦为什么爆发因为美国的贸易逆差一半来自中国,从我们的角度看展现了我们强大的制造能力,从美国的角度看他面临巨大的贸易逆差以及产业空心化。”

“解决这个问题最好的办法就是中国要发展,当有一天中国的经济规模是美国的两到三倍时,摩擦就结束了。所以说,中国最好的应对是改革开放。”

2010年中国超过日本成为世界第二大经济体,当时日本国内舆论一片哗然、不服,有的认为是中国gdp数据造假所致。2021年中国经济规模超过日本的三倍,这种质疑声随之消失,日本安心做老三。中美问题解决的唯一办法,就是有一天中国经济总量是美国的三倍,引领全球经济增长、贸易、科技创新乃至改革开放,树立人类文明前进的新灯塔,于是今天看到的这些纷争自然就会消失,因为争论和摩擦只会在势均力敌时才会多发,在国际秩序的丛林法则下,争论止于实力。所以,我们要切记发展是硬道理,是首要任务。中华民族是伟大的民族,相信经过新一轮改革开放,经过一代代人卓绝的奋斗拼搏,中国定能重回世界之巅,拿回曾经属于自己的王座。

面对这种内外部环境,中国做出了一系列调整,如供给侧结构性改革、碳中和、新发展格局等。对于这一系列调整,任泽平评论道:“走到今天这些调整是必然的,随着人口红利结束,只能通过创新来驱动经济发展。”

那中国经济新的增长点在哪

任泽平认为是“新基建”:“如果说20年前中国经济的“新基建”是铁路、公路、桥梁的话,那支撑中国未来20年经济社会繁荣发展的‘新基建’则是:新能源、新能源汽车、充电桩、新一代信息技术、数字经济、人工智能、数据中心、工业互联网等,这些都是未来中国新的增长引擎。”

“中国经济正在经历百年未遇之大变局:通过增速换挡、供给侧结构性改革等,从高速增长转向高质量发展。”


二、中国房地产大开发周期接近尾声,将进入“存量房”时代

从98年房改开始,中国的房地产进入高速发展阶段,2000-2020年中国住房市值从23万亿元增加到418万亿元,增长18.2倍,年均增长15.6%。

经过二十多年的发展,中国房地产的大开发周期已经接近尾声,任泽平认为主要有三个标志:

1、城镇化进程开始放缓。

任泽平说:“改革开放之初中国的城镇化率17.92%,中国80%多是农民,中国的房地产发展,和城镇人口快速增加是息息相关的。大量的人口进城,也带来了强劲的购房需求。”

“城镇化基本分为两个阶段,第一个阶段,是农村人口变成城镇人口,第二个阶段是都市圈城市群化,中国已经进入第二个阶段了。”

“现在中国的城镇化率是64%,城镇化的速度客观来讲也在放缓。”随着城镇化进程接近尾声,房地产发展也将进入新阶段。

2、人均住房面积和套户比达到很高水平。

衡量一个房地产市场增长前景的两个重要指标,一个是人均住房面积,一个是套户比,而这两个指标,中国都已经达到了很高的水平。在谈到人均住房面积时,任泽平分享道:“中国的人均住房面积已经从改革开放前的不足10平米,增长到2020年的近35平米,接近发达国家水平。”

他又分享了套户比:“一线城市套户比低于1,未来还有一定需求;三四线城市已经超过1.1,再加上17-18年棚改货币化,很多低能级城市,年轻人走了,户均住房甚至可能超过两套。”

对于大多数三四线城市,住房需求已经饱和,任泽平认为未来中国大约70%的城市房地产进入存量时代,因为没有新来人口:“东北鹤岗一套房子几万块钱没人要,杭州深圳房子每平米几万抢不到。为什么核心还是人口流入所带来的需求以及购买力。”

3、总和生育率不断下降。

任泽平说:“我们现在的生育率是1.15。是什么概念呢美国是1.9,法国是1.8,德国、英国是1.6-1.7,号称世界上前几年人口老龄化少子化最严重的日本是1.3。我们的总生育率全球倒数。”

“我们的婴儿潮在62-76年,那时的生育率在6以上,也就是每对夫妇生六个以上。70年代末我们实行了严格的计划生育,生育率开始断崖式下跌。”

“62-76年出生的这波人影响了中国的房地产进程。中国房地产98年房改以后为什么会有黄金20年,是因为这批人赶上结婚生子要买房。为什么最近大户型卖得好,是因为这批人要换房。”而随着出生人口的下跌,中国房地产的人口红利也在消失。

“买房的主力人群是20-50岁,20岁之前没能力买,50岁之后不需要了。按照统计显示20-35岁是首次置业购房,35-50岁是改善性购房。”

自2014年以来,置业人群见顶后开始回落,购房需求迎来峰值,这是跟过去20年的最大不同,也是这一轮房地产市场调整更为剧烈的深层次原因。

所有这些因素叠加,造成了中国房地产开始向“存量房”时代转变。

从长远看,以城市群战略、人地挂钩、金融稳定和房地产税为核心推动二次房改,实现房地产软着陆和长期平稳健康发展。

对于房地产,从各方面观察来看,现在确实到了政策出手的临界点,主要是保交楼和房企重组。一方面,加大对刚需和改善型需求的支持力度,长短兼顾妥善应对局部停贷现象,重点是保交楼保复工保民生,给予强有力的金融工具支持。另一方面,从现在起,对于还在正常运转的房企包括民营房企可以加大支持力度,能坚持到现在说明管理层基本面还是过硬的。可以考虑由这些优质房企牵头并购重组整个行业,每个这样的房企配套一个AMC和财团,给予金融工具配套。再不出手可能就晚了,就可能错过时间窗口。行业内部的并购重组,比外部的要好,专业的人干专业的事,有助于房地产软着陆、行业结构优化、长期平稳健康发展以及保交楼老百姓(35.00 -0.68%,诊股)安居乐业。

三、未来,中国房地产的机会在一二线城市、在都市圈

任泽平还对中国房地产未来发展机会做了分析:“中国建了那么多房子,到了今天,房地产还有没有空间有,中国房地产开发建设的空间在都市圈、城市群人口流入地区。”

他认为人口向头部地区集中的趋势越来越明显:“中国的人口流入区域,从原来的四六分化、三七分化变为二八分化。根据泽平宏观和智联招聘的联合研究数据,全国的330多个城市,人口流入的只占20%。”

任泽平说:“我们研究了世界上几十个国家后发现,人口大迁移是都市圈化、大城市的胜利。大家知道,美国在过去上百年,人口源源不断地从中部地区流入到东西海岸都市圈城市群,结果就是广大的中部地区房价长期滞涨,两大海岸线房价不断创新高。”

“再来看日本。在过去的上百年,人口源源不断的往三大都市圈迁移。日本1.3亿人三千六百万在东京都市圈,韩国5000万人中2500万在首尔都市圈。”

任泽平认为中国也正在经历这样一个过程:“人口往长三角、珠三角、京津冀、广东、浙江、江苏、山东这些地方集聚。中国未来的城镇化大约还有十几个百分点的空间,未来的人口流向就是我们的19个城市群,重点就是长三角和珠三角以及区域中心城市。”

2010-2020年年均常住人口增量前五的省是广东、浙江、江苏、山东、河南,此时期甘肃、内蒙古、山西、辽宁、吉林、黑龙江等6省人口萎缩,全部位于北方。具体来看,2000-2010年粤、浙年均常住人口增量分别为191.0万、85.0万人,2010-2020年粤、浙增量分别为216.9万、101.4万人,江苏两个时期分别为56.2万、60.9万人。

人口往都市圈城市群迁移集聚,带来基础设施投资、产业分工、规模效应、创新创业、住宅投资等机遇。到2030年,2亿新增城镇人口的约80%将分布在四大都市圈、19个城市群。

“为什么年轻人愿意来大城市因为一二线城市拼的是才华和勤奋,回到老家拼的是关系,只有来到了一二线城市,你才能有更公平实现自己梦想的机会。”

任泽平还通过对比东京的人口容量,认为北京和上海的人口增长还有很大空间:“北京是2200万人,上海是2400万人,如果城市规划包括轨道交通、教育、医疗等能够规划的好,这些城市应该正常都应该超过三千万人,北京可以再增加800万,这个城市就会变得更有活力。”

任泽平最后总结说:“房地产长期看人口,中期看土地,短期看金融。我们要判断一个地方、一个区域的房地产周期,它影响因素非常多,区位、人口、货币、产业等等。但最重要的是什么在长期来说,是人口。一个区域经济繁荣发展的根基还是在人,一个地方如果人口源源不断地流入,不仅房地产繁荣,其他产业也会繁荣。”
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